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2018-07-24 08:06:04北京日报
老城胡同腾退后的复兴实践
发布时间:2018-07-24 08:06:04 文章来源:北京日报 作者:本报记者 于丽爽 网络编辑:奚小荻

  2017年“六一”,演乐社区儿童绘画工作坊在27院启用。27院供图

  史家社区居民张迎星教居民创作胡同文创作品——瓦片油画。本报特约摄影 张传东

  去年以来,全市范围内开展疏解整治工作,一批空间被腾退出来。怎么利用?考验各级政府和主管部门。

  在核心城区的平房胡同里,这道题尤为难解。胡同可腾退利用空间多吗?菜站、养老驿站、文化活动室,哪个功能空间更缺?交给社区还是请第三方机构运营……

  在东城区东四南文化精华区,包括史家胡同、演乐胡同、内务部街、礼士胡同等,史家胡同博物馆、史家胡同文创社、27院儿、礼士传习馆……围绕胡同空间腾退利用,朝阳门街道正进行着老城文化复兴的生动实践,记者就此展开调查。

  房子一出来就被抢光

  “胡同里的空间不是腾好了在那儿等着你利用,房子一出来瞬间就被租出去了。”朝阳门街道办事处副主任李哲说。

  最近有几处好房源,眼睁睁地被抢走。

  有一处是房产中介发布在网上的。院子不错,以前租给散打训练。街道跟中介说好了要去看,等着房东拿钥匙。结果还没等看,已经租出去了!

  礼士胡同也有套院子,风貌保护的不错,但有工商执照,以前出租开饭馆。转手时街道不知道,房东一下签了好几年合同。新租户装修后继续开饭馆。但因为疏解,胡同商气降了,开不下去。房东也同意街道接手,可租户要转让费。街道没有付转让费的先例,房子眨眼就被转租出去了。如今,街道只能等着,什么时候新租户也经营不下去了,再来谈。

  和商户租房相比,街道处于劣势。

  商用短平快,想租当时就能拍板。可街道先得有利用方案,会议通过了才能租。租金要申报审批,财政认不认?等都准备好了,房子早没了。

  为什么要从市场上回租房子?

  “政府如果不出手,租出去以后,不知道会塞进来什么。”朝阳门街道相关负责人表示。

  胡同之所以在艺术作品里留下诗情画意的身影,是因为早期一条胡同才住七八十户。自从四合院变大杂院,一条胡同挤进成百上千户(包括简易楼),一套院子就住十几户。严重超载的人口,让居住没有尊严,更让老城风貌不再。

  要让胡同更宜居、恢复老城风貌,第一位的是降低人口密度。在疏解整治的大背景下,街道有了新的抓手:通过回租房源,为本地居民争取更多公共空间,间接降低人口密度。

  胡同房屋产权的复杂性,决定了租的方式最有效。

  据介绍,胡同房屋有政府产权、私房、公司产权,还有军产等,有时候一个院子里好几种情况同时存在。政府产权的房子街道可以申请调配使用;公司产权和私房,只能通过租来达成公益使用的目的。

  街道回租,一举多得。

  演乐胡同就有两处院子,以前散租住人,每个院都住了四五户,这个走了那个来,还搭了违建。租金也很低。眼下,街道正跟房主商量,等这些租户都走了,整院租给街道。街道先把违建拆了,再一次性投入修缮,交给社区做公益使用。能拆违、能疏解人口、能保护胡同风貌、能增加社区公共活动空间,一举多得。

  固基础还是做提升?

  公益使用,都用来干什么?

  “我们做过老城历史街区公共服务设施调研,三甲医院、好的学校这些都很多,但社区级的文化、医疗、养老等小型公共活动空间,居民反映非常不足。”北京市城市规划设计研究院规划师、史家胡同风貌保护协会秘书长赵幸说,“腾出来的空间可以用于补充社区级小型公共服务设施,这些空间深入在社区内部,使用起来也非常方便。”

  礼士社区的情况,比较典型。

  “我们社区的办公面积是达标的,有300平方米,但分布分散,用起来还有很多限制。”社区党委书记于金凤说。

  礼士社区的办公空间分三部分。125号院里有两间房子,因为是居民院,不能唱歌跳舞,扰民,只能做电子阅览室、电脑培训室。121号院是一个独立小院,北房是多功能厅,南房打通了做社区服务站。但隔壁院居民家的窗户就面向院里开着,目前虽然合唱团、舞蹈队都在这儿活动,也不敢放开了。44号院在简易楼窗户下面,简易楼不隔音,动静大的活动也不敢搞。社区和辖区的财贸干部学院共建,借用他们的教室、礼堂搞活动,去年春节,在教室里搞了个庙会,居民都觉得环境虽然不错,但不如四合院有氛围。

  社区的礼士胡同曾有“朝阳门小簋街”之称,一条胡同里有73家商户,餐馆就多达37家。去年,借疏解整治之机,街道拆违、封堵开墙打洞,73家商户减少到5家。

  127号原来是卖桶装水的水站,实现了腾退。临街,两间房,40多平方米。街道把它建成文化活动室,聘请第三方机构运营,取名“礼士传习馆”,开展了形式多样的活动。

  腾退空间为什么不优先建菜站、养老驿站这类保基础的便民设施?“菜站不缺,养老驿站要求空间比较大,胡同里很难腾出符合条件的院子,所以虽然缺,但还没等到合适的院子。”于金凤说。保基础的便民设施,这些年一直都在建设,最缺的,还是做人文提升的公共文化设施。

  让居民成为空间的主人

  引入第三方机构,在赵幸看来还不够。

  “能看到一些社区级的公共文化设施,无论是养老驿站还是儿童活动空间,实际上用的好的,都有居民深度参与。不只是说我组织活动居民来参加,而是鼓励居民成为空间的主人,居民能成立组织,参与到空间运营里来,和运营主体一起策划活动,使用这个空间。”赵幸说。

  早在2013年,朝阳门街道就把当时作为幼儿园使用的凌叔华故居腾退出来,建设了社区博物馆——史家胡同博物馆,定位为胡同文化展示厅和社区居民的会客厅、议事厅。

  为了聚集更多社会资源,2017年,街道把博物馆交给北京市城市规划设计研究院运营。北规院为此组织了专门的团队,进驻史家胡同博物馆。以博物馆为平台,引入各种各样的社会力量,开展了丰富多彩的胡同风貌保护和社区营造活动。包括老物件老照片展览、居民口述史收集整理、美院师生和居民一起设计胡同微花园、组织文化庙会等等。

  为了引导居民深度参与,朝阳门街道还以史家胡同博物馆为平台,指导成立了由居民、产权单位、辖区单位组成的群众自治组织——史家胡同风貌保护协会。

  2015年,风貌保护协会牵头,启动了“咱们的院子”项目,利用两年时间,改造了包括演乐胡同83号院、内务部街34号院、前拐棒胡同4号、史家胡同5号、史家胡同45号、礼士胡同125号、本司胡同48号等7个院子。

  改造过程中,设计师入院,和居民反复沟通,共同设计改造方案,让居民成为小院改造的主人。2017年,这7个院子陆续完成改造,院落景观符合老北京传统的同时,院子低洼、缺少照明、杂物堆积等问题也一定程度上得到解决,最大限度地成为居民想要的样子。

  风貌保护协会还引导居民协商制定《小院公约》,演乐和内务部街两个院子还选出了小院管家,这7个院子还在建立公共维修基金,以便让改造成果能更好地维护下去。

  这一系列社区营造活动的目的,旨在扭转“政府干、居民看”的局面,引导居民参与社区自治,实现共建共享。

  眼下,史家胡同博物馆正在推进一项新的工作:招募和培训居民讲解员。以前,这些工作由博物馆运营方在负责,今后,这项任务将逐步由居民来承担。他们,将成为腾退再利用空间真正的主人。

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